对改变房屋受理审查内容的思考

　　随着《物权法》、《房屋登记办法》等法律法规的出台和变化调整，越来越多的房屋登记机构已经认识到实质审查当事人婚姻关系与财产性质，既无法律授权，也无审查能力。既违反了登记中“依申请登记”原则，又存在越权行政之嫌。目前，像经济发展地区，如长三角的上海、南京、无锡等地，珠三角的深圳、珠海、广州等地，都以当事人自行申报申请为准，它既摆脱了登记过程中过度审查触及当事人隐私又审查不清的局面，同时对于房地产融资开放性审查提供了便利，促进了该地区的经济发展，而且提高了登记机构的办事效率，方便了市民办事，让市民自觉地提高了保护自己财产的法律意识，目前以上地区开展依申请登记原则以来，各项事业蓬勃发展，且没有发生司法行政诉讼。

　　到底登记机构是否有审查申请人婚姻关系的资格和义务?是否仍然能够对申请房屋进行权利归属的判定呢?最终登记机构以哪种做法较为符合法律及现实工作需要呢?

　　笔者认为：按照《物权法》、《房屋登记办法》及《最高人民法院关于审理房屋登记案件中若干问题的规定》等相关法律法规的规定：房屋登记机构既没有资格审查申请者的婚姻关系，也没有权力来确定物权的归属了。

　　得出这样的结论，笔者主要依据以下几点：

　　一、法律法规的调整

　　1、《物权法》第13条第3款：登记机构不得有超出登记职权范围的其他行政行为。哪些行政行为是超出登记机构的呢?婚姻登记本身也是一种行政行为，婚姻关系的合法性、真实性的审查是属于人民法院的职责，也有被撤销的可能，基于婚姻关系形成的财产共有关系，必然也随之产生不确定性。房屋登记机构显然更不可能有超越民政、公安机关的审查职能，又何来审查婚姻状况真实性的能力，更不可能有审查婚姻关系变化产生的财产关系变化的能力。所以说婚姻关系的审查就是超出了登记机构职权范围的行政行为。

　　2、《房屋登记办法》的变动。原《城市房屋权属登记管理办法》第3条规定：“本办法所称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。”而新的《房屋登记办法》对“房屋登记”的概念确定为：“房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为”，并确立了“依申请登记原则”。有关登记行为具体阐述的变化，彻底将登记机构从具有实质审查“确认房屋产权归属关系”的职责中解脱出来了。

　　3、法院适用规定的调整。最近几年，法院对涉及房屋登记案件审理适用规定的调整，基本排除了房屋登记机构实质审查责任和赔偿责任。《最高人民法院关于审理房屋登记案件中若干问题的规定》第8条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内;已经受理的，裁定中止诉讼。”该规定解决了人民法院在行政案件与民事案件交叉时，确定审理顺序的问题，首次以书面形式确立了“先民事，后行政”的原则，间接排除了房屋登记机构对民事法律关系进行实体审查的责任。

　　4、《房地产登记技术规程》(以下简称《规程》)的规定。《规程》进一步明确了房屋登记机构的审查内容，《规程》是我国房地产登记工作的另一个行业标准，是衡量该项工作是否尽到合理审慎审查义务的重要标准，《规程》B.0.13条：“共有的房地产，申请人(代理人)应在申请书中注明或单独提交书面材料说明共有性质。按份共有房地产的，应明确相应具体份额。共有份额宜采取分数或百分数表示。”可以看出，共有情况在《规程》中仅仅规定“在申请书中注明或单独提交书面材料”。同时其他条款、要件要求中均没有“婚姻关系证明”一词出现。

　　5、《婚姻法》及其解释的调整。《最高人民法院关于适用(中华人民共和国婚姻法)若干问题的解释(三)》(法释(2011)18号)第11条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”由此看出：处分登记时甚至不需审查另一方是否同意，只要第三人为善意购买，人民法院也不支持另一方追回房屋的诉讼请求，另外如果造成损失，责任也由过错一方承担，而没有登记机构的责任。

　　二、改变受理审查内容需要注意的相关事项

　　对于即将或者准备摆脱实质审查婚姻关系桎梏的登记机构来说，迈出第一步很难，不仅需要很大的勇气，还需要当地相关司法部门的理解、支持和配合，从目前笔者所在登记中心的做法来看，个人认为需要做好以下事项：

　　1、积极与当地司法部门沟通，取得共鸣

　　登记工作需要当地法院的支持，如果你的做法得不到他们的理解、支持和配合，涉及到房屋登记审查的诉讼就会面临败诉的风险，对于以后的工作开展就极为不利。虽然法律法规有明确规定，但是要改变长时间的习惯做法，司法部门也需要适应期。因此就改变受理审查内容一事，一定要提前与当地的司法部门、政府法制办等沟通衔接，必要时可以带领司法部门负责人到现在做得比较成熟的珠三角、长三角地区的登记机构考察学习，这样既可以拉近与司法部门的距离，增进感情，又可以让他们意识到即将改变的做法是可行的。

　　2、做好广泛宣传.留足过度时间

　　在与司法部门取得一致意见后，要做好广泛的宣传工作，毕竟要改变登记机构多少年来一贯坚持的做法，让市民保护自己的物权由被动变为主动不是一朝一夕之功，因此在实施前必须加大宣传力度，在当地的报纸、广播、网络上广泛宣传，告知改变受理审查内容的目的、意义，及需要注意的事项等等，使市民树立起主动申请、主动保护自己权利的意识。

　　3、做好内部工作

　　在上述工作准备妥当后，登记机构还要做好登记过程中的配套和衔接工作，如申请表、询问笔录的调整，询问方式的变动，人员的培训等等。登记机构应该系统地、认真地按照《房地产登记技术规程》的要求，进行一次全面的梳理、学习，这不仅是市民需要接受的新生事物，而且需要登记机构内部有一致的认同，并采取相应的措施保证其得以顺利实施。

　　我相信，经过我们各登记机构的努力，我们的房屋登记工作一定会得到社会各界的理解与支持，一定会更加符合国家即将实施不动产统一登记的要求。